Kira sözleşmeleri, taşınmaz mal sahipleri ile kiracılar arasında kurulan en yaygın özel hukuk ilişkilerinden biridir. Özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri ihtiyacının artması, kira bedellerinin serbest piyasa koşulları altında şekillenmesi, zamanla güncel kira bedelinin objektif rayiç değerinden uzaklaşmasına neden olabilmektedir. Bu durum ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira tespiti davası yoluyla giderilmeye çalışılmaktadır.

Bu yazımızda, kira tespiti davasının hukuki temelleri, açılma koşulları, usulü ve uygulamadaki sorunları genel hatlarıyla ele alınacaktır.

İçindekiler

1. Kira Tespit Davasının Tanımı ve İşlevi
2. Kira Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı
3. Kira Tespit Davalarının Hukuki Niteliği
4. Dava Açılma Koşulları
5. Arabuluculuk Süreci
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. Mahkemenin Kira Bedelini Belirlerken Dikkate Aldığı Unsurlar
8. Geriye Dönük Uygulama Koşulları
9. Davayı Kimler Açabilir
10. Yargılama Aşaması ve Bilirkişi İncelemesi
11. Islah ve Talep Değişikliği Yasağı
12. İcra Takibi ve Tahsilat Süreci
13. Kira Uyarlama Davası ile Farklar
14. Kira Tespit Davasına İlişkin Emsal Yargıtay Kararları
15. Sonuç

Kira Tespit Davasının Tanımı ve İşlevi

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları arasında ortaya çıkan kira bedeli uyuşmazlıklarında, yeni dönem için uygulanacak kira miktarının mahkemece belirlenmesini konu alan özel bir hukuk davasıdır. Bu tür davalar, yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilmekte; arsa, tarla, taşıt gibi diğer kiralanan şeyler bu kapsama girmemektedir.

Kiraya verenin veya kiracının, sözleşmedeki kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun olmadığını düşünmesi durumunda başvurabileceği bu yargı yolu, kira bedelinin objektif ölçütlere göre belirlenmesini sağlar. Ancak dava yalnızca kira miktarının tespitiyle sınırlıdır; bu dava aracılığıyla kira alacağının tahsili istenemez.

Kira Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, taraflar kira bedelini sözleşmeyle kararlaştırmamışlarsa veya beş yıllık kira süresi sona ermişse yahut beş yıllık uzama süresi gerçekleşmişse, yeni dönemde kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir uyarlama yapılması mümkündür.

TBK m. 344/1’e göre, taraflar arasında anlaşma varsa bile bu anlaşma TÜFE artışıyla sınırlı olmak zorundadır. Ancak beş yıl ve üzeri kira ilişkilerinde, m. 344/3 devreye girerek, kira bedelinin sadece TÜFE değil, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve genel ekonomik koşullar gözetilerek yeniden belirlenebileceğini öngörmektedir.

Bu yönüyle kira tespiti davası, yalnızca kiraya verenin değil, kiracının da açabileceği, ileriye dönük etkili bir eda davası niteliği taşır.

Kira Tespit Davalarının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, genel anlamda bir tespit davası niteliği taşısa da sonuçları itibarıyla inşai etkiler doğuran bir dava türüdür. Yani bu dava sonucunda verilen kararlar, taraflar arasındaki kira ilişkisini değiştirmemekte; ancak yeni dönemde geçerli olacak kira miktarını belirleyerek sözleşmenin geleceğine yön vermektedir.

Bu niteliği gereği kira tespiti kararları, icra takibine doğrudan konu edilememektedir. Zira ortada henüz tahsili gereken bir alacak değil, ileriye dönük uygulanacak yeni bir bedel söz konusudur.

Dava Açılma Koşulları

Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların mevcut olması gerekir:

• Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve taraflar bu sözleşmeye dayanarak kira ilişkisini sürdürmelidir.
• Beş yılın dolmuş olması, kira tespitinde en önemli koşuldur. TBK m. 344’e göre, sözleşme ister baştan beş yıl olsun isterse beşinci yıldan sonra yenilenmiş olsun, her beş yılda bir yeni kira dönemi için kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkündür.
• Yazılı bildirim yapılması, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce yapılmalıdır. Bu bildirim yapılmaksızın açılan davalarda mahkeme kararı, takip eden dönemde etkili olur.

Arabuluculuk Süreci

01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira tespit davalarında dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşmazlık doğduğunda, öncelikle arabuluculuğa başvurulmalı; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılmalıdır.

Bu aşamayı tamamlamadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddedecektir. Dolayısıyla arabuluculuk süreci kira tespiti davası açılmadan önceden başvurulması gereken zorunlu bir dava şartıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeridir. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir. Uygulamada genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmektedir.

Mahkemenin Kira Bedelini Belirlerken Dikkate Aldığı Unsurlar

Hâkim, kira bedelini belirlerken aşağıdaki ölçütleri esas alır:

• Kiralananın özellikleri: Taşınmazın fiziksel durumu, kullanım şekli, lokasyonu ve bakım durumu değerlendirilir.
• Rayiç kira değeri: Aynı bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri incelenir.
• Hakkaniyet indirimi: Kiracının uzun süredir taşınmazda oturması ve güven ilişkisi kurulması halinde mahkemeler genellikle %15-20 oranında bir indirim uygular.

Geriye Dönük Uygulama Koşulları

Kural olarak tespit kararları ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak aşağıdaki hallerde geriye etkili sonuçlar doğurması mümkündür:

• Sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa ve dava, ilgili kira yılının sona ermesinden önce açılmışsa, mahkeme kararı kira yılının başından itibaren uygulanır.
• Kiracıya yazılı ihtar gönderilmişse ve bu ihtara rağmen kira tespiti davası açılmışsa, yeni dönemin başından itibaren geçerli olmak üzere hüküm kurulabilir.

Yukarıda yer alan şartların sağlanması halinde ilgili kira dönemini sona ermeden dava açılması halinde kira döneminin başlangıcından itibaren bedel tespitinin istenilmesi mümkündür.

Davayı Kimler Açabilir?

Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren, düşük bulduğu kira bedelinin arttırılmasını; kiracı ise yüksek bulduğu bedelin indirilmesini talep edebilir.

Kiralanan taşınmazın birden çok maliki varsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı sıfatı taşıdığından davayı birlikte açmak zorundadırlar. Ayrıca malik ile kiraya veren farklı kişiler olması halinde de malikin dava açma yetkisi devam ettiği gibi kiraya verenin malik olmaması halinde de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Yargılama Aşaması ve Bilirkişi İncelemesi

Yargılama sürecinde taşınmaz yerinde incelenebilir ve bilirkişi tarafından piyasa araştırması yapılabilir. Bilirkişiler, benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar. Mahkeme de bu teknik rapor doğrultusunda yeni kira miktarını belirler. Uygulamada sıklıkla bedel tespiti doğrudan hakim tarafından yapılmamakta olup mahkemece görevlendirilen emlak ve kira konularında uzman bilirkişi veya bilirkişi heyeti tarafından bedel tespiti yapılmakta akabinde rapor doğrultusunda hakim tarafından karar verilmektedir.

Islah ve Talep Değişikliği Yasağı

Kira tespit davalarında davacı, talep ettiği yeni kira bedelini dava dilekçesinde açıkça belirtmek zorundadır. Yargıtay içtihatlarına göre bu tür davalarda, daha sonra ıslah veya talep artırımı yapılması mümkün değildir. Kira Tespit Davalarında dava konusu bölünemez ve talepler ilk dilekçeyle sınırlı olmak zorundadır. Bu nedenle mahkemece tespiti istenen kira bedelinin, dava dilekçesinde açıkça ve net bir şekilde belirtilmiş olması gerekmektedir.

İcra Takibi ve Tahsilat Süreci

Kira Tespiti Davası sonucunda verilen kararlar doğrudan icraya konulamamaktadır. Ancak karar kesinleştikten sonra, yeni belirlenen kira bedeli esas alınarak geçmiş döneme ait kira farkı ilamsız icra yoluyla tahsil edilebilmektedir.

Kira farkı alacağına faiz uygulanabilmesi için tespit kararın kesinleşmiş olması şarttır. Bu sebeple kararın kesinleşme tarihi, faiz başlangıç tarihi olarak dikkate alınmaktadır.

Kira Uyarlama Davası ile Farklar

Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki en temel fark, dayandıkları hukuki sebeplerdir. “Tespit davası”, mevcut kira sözleşmesinin süresine ve piyasa koşullarına dayanmakta iken “Uyarlama davası” ise olağanüstü ekonomik gelişmeler gibi öngörülemeyen durumların varlığı halinde sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesini amaçlamaktadır.

Uyarlama davası her zaman açılabilirken, kira tespiti davalarının açılabilmesi için 5 yıllık sürenin dolması gerekmektedir.

Kira Tespit Davasına İlişkin Emsal Yargıtay Kararları

• Kira Tespit Davasının kısmi dava veya belirsiz dava olarak açılamayacağına ve talep edilen bedelin net olarak talep edilmesi gerektiğine dair karar;

YARGITAY HGK. 2017/2792 E., 2021/267 K. 16.03.2021 K.T.

“ … Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

• Kira bedelinin tespiti davasında tespit içeren hükmün ilamlı icraya konu edilemeyeceği ve kesinleşmeden icra takibi başlatılamayacağına ilişkin karar;

YARGITAY 12. HD. 2018/3472 E., 2018/8015 K., 13/09/2018 K.T.

“… eda hükmü içermeyen “tespite” ilişkin ilamlar, ilamlı icra takibine konu edilemez. Ancak, kesinleşmeleri halinde bu ilamlardaki vekalet ücreti ve yargılama giderine dayalı likit miktarların ilamlı icra yolu ile infazı mümkündür.

…

Somut olayda takibe dayanak yapılan Lüleburgaz Sulh Hukuk Mahkemesinin …. Kararının bölümünde “.kira bedelinin 1.400,00 TL olarak tespitine” karar verilmiş, likit bir miktarın ödenmesi yönünde eda hükmü oluşturulmamıştır.”

SONUÇ

Kira tespiti davası, kira hukukunun en önemli enstrümanlarından biridir. Bu dava sayesinde hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma hakkı arasında makul bir denge kurulması hedeflenmektedir.

Ancak bu dengenin tesis edilebilmesi için dava açma şartlarına sıkı sıkıya uyulması, bilirkişi sisteminin daha objektif hale getirilmesi ve yargılamaların hızlandırılması büyük önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, kira tespiti davası basit bir rayiç belirleme davası olmaktan ziyade, dikkat ve titizlik gerektiren ve hukuki yardım alınması gereken bir dava türüdür.